南京520土拍大战即将爆发，开发商拿地该如何选择？
“红五月”已进入中下旬，对于开发商们来说，最激动人心的时刻莫过于本周四即将到来的“南京520土拍大战”了。
这是“两集中”新政后南京首次大规模拍地，52幅地块均为涉宅用地，涉及河西南、江心洲南部新城大校场、江北核心区、城南雨花中央商务区、城南铁心桥、城东仙林湖、江宁滨江等20多个热门板块，总面积共计225公顷，起拍总价更是高达866.816亿，堪称“史诗级土拍”！
那么，面对如此丰盛的“土地大餐”，相信很多开发商也挑花了眼，如何在南京正确地拿地，还是需要一些技术含量的。
来源：江苏土地
在这一轮挂出的52个地块中，整个河西有且仅有两幅地块，而且各方面条件比较一般，因此，对比其他板块，其新房毛坯限价显得不是特别扎眼。
河西南G25地块
该地块体量很小，总用地面积只有10742.12㎡，位于河西南的边缘地带，紧邻中和村安置房，南侧有在建的变电站，东北侧为市政综合体，包括加油加气站，紧邻秦淮新河和大片绿地，景观资源不错。
交通方面，紧邻螺塘街站，该站点是2号线西延线和7号线的换乘站，目前两条线路在建设汇总，2号线西延线预计今年通车，7号线预计2024年通车。
学校方面，周边有已经开学的南外小学和初中，崇文金城幼儿园已经开园，还有规划了两所幼儿园。此外，项目的东侧为规划中的中和中学。
商业方面，金地河西广场、正荣广场、华侨城欢乐滨江一期将开业。产业方面，距离阿里巴巴、小米、58集团等河西四大总部都不远。
值得关注的是，该地块未来毛坯限价为44440元/㎡，相比此前香港嘉华河西南G72地块毛坯限价的4.4万/㎡，限价上涨了约440元/㎡，有一定倒挂，已经有人放话不管谁来操盘，什么产品都要买。
江心洲G26地块
该地块位于江心洲房子不太多的岛南，一定程度弥补了岛上稀缺的住宅供给量。虽然目前岛南还在发展建设中，但这里与河西南隔江相望，可以看见河西地标建筑、南京眼步行桥，南面是青奥森林公园，以及刚刚开工的仁恒打造的文化旅游度假区，环境非常宜居。
交通方面，该地块距离地铁10号线江心洲站还有一段较长的距离，路程在3公里左右。随着长江五桥的开通，江心洲南部居民的出行也方便了很多，该地块距离隧道口和上桥口非常近，未来到河西或江北新区都很便利。
教育方面，该地块周边的金陵中学目前正在紧锣密鼓地建设当中。根据规划，新校区预计将在2022年建成。另外，该地块周边还有星岛街幼儿园、生态科技岛小学、江心洲中小学 等。
值得一提的是，该地块为江心洲首幅双限地块，毛坯限价40783元/㎡，低于江心洲目前在售的高层项目，未来全装修均价最高为42783元/㎡，即便加个2000元/㎡升级包，在整个江心洲也算是比较便宜的。有开发商表示，这幅地块的利润率比较高，应该会有多家房企欲拿下此幅地块。
南部新城
相较于河西，南部新城就大方多了，本次集中挂地一口气端出5幅纯宅地大餐，出让面积约2.7公顷，起拍总价超90亿，占南京首批出让地块起拍总价10%。
本次出让的5幅地块中，位于南部新城七桥片区的G27、G30、G31、G32地块“抱团出道”，紧邻秦淮河和七桥瓮湿地公园，南侧即机场跑道公园，周边道路已基本通车，距离南外、金陵华夏中心距离较近。
其中，G27地块为在建地铁5号线七桥瓮站地铁上盖，交通优势显而易见；G30、G31地块南侧规划为在建地铁5号线七桥瓮站地铁上盖物业，将建成区域内的商业、社区生活中心，为周边的住宅提供配套服务；G32地块北端规划有街头公园，将形成规划红花路的东侧入口门户。
南部新城G28地块位于红花机场片区，是本次南部新城核心区唯一出让的一幅住宅用地，目前地块已被绿网覆盖，较为平整。该地块紧邻南京市中医院，与中芬国际交流中心和金地大成雅境隔着一条响水河，景观视野十分开阔，可尽览机场跑道公园的震撼景致。地块周边有小学、中学等教育配套，紧邻地铁市中医院站，公共生活配套较为成熟。西侧的天华明阅府不仅自带3万方社区商业，更为地铁上盖项目。
这5幅地块之间毛坯限价相差不大，其中G27、G28两幅地块的毛坯限价达到4.5万元/㎡，成为本次土拍中毛坯限价最高的板块。
城南雨花
在南京这次集中土拍中，城南除了南部新城的5幅地块外，雨花还有9幅地块，涵盖铁心桥、岱山、板桥、雨花文体小镇等板块。
其中，雨花区两桥板块有4幅地块集中出让，分别是G33、G34、G37、G39四幅地块。其中，G37、G39地块，毛坯最高限价达3.85万/㎡！两桥板块西接河西新城，东连南部新城，是近两年重点发展的核心板块，也是目前区域内市场热度最高的功能片区。
铁心桥G33地块
该地块位于两桥板块徐工片区，附近安置房较多，邻近地铁S3铁心桥站，北部为秦淮新河，距离中兴人才公寓较近。目前片区发展成熟，占据南京南站枢纽优势，附近有雨花世茂52+商业体、楚翘城、铁心桥社区医院等，拥有秦淮新河等自然景观资源，交通便利，环境优美，计划打造以智能居住为主的中高端住宅区。
河西南岸中央科创生活区G34地块
该地块位于河西南岸中央科创生活区板块，是目前雨花住宅供应较为密集的区域，与河西南地理位置非常近，仅一河之隔。项目用地面积约4万方，毛坯限价31000元/㎡，板块已经多年没有地块出让，目前板块内在售的楼盘只有世茂和电建，这两家楼盘价格均在3万/㎡左右，如果要剔除这两盘约3000元/㎡精装价，按照目前毛坯限价3.1万/㎡，涨幅在4000元/㎡左右！
两桥中央商务区G39地块
该地块体量很大，出让要求十分苛刻，是区域内稀缺的大体量商住混合用地，将打造雨花新城的商业配套和公共生活核心，建设成集商业、办公、住宅、社区中心于一体的城市综合体，推动雨花新城快速发展。项目位于两桥核心位置，临近S3地铁贾西站，距离中海玄武公馆，龙湖天钜、金基G06等项目很近，毛坯限价3.85万元/㎡，较金基G06毛坯限价上涨500元/㎡，未来加上装修升级包售价或将达到4.2万元/㎡！
两桥G37地块
该地块位于软件谷南园，紧邻软件谷第二附属小学和规划初中，西侧拟出让3幅商办混合用地，未来将进一步完善片区的商业和公共生活配套。区域预计未来5年内直接从业人口将超10万人，规划地铁16号线将在此处设置站点，未来发展潜力巨大。项目与G39所在的两桥中央商务区仅隔一条秦淮新河，直线距离3公里，但毛坯房限价却相差12240元/㎡，性价比非常高。另外，该地块紧靠云望府，云望府毛坯限价为26000元/㎡，该地块限价较云望府只涨了260元！
另外，城南雨花文体小镇板块首次推出两幅宅地G40地块和G41地块，这两幅地块地理位置优越，与河西鱼嘴商务区隔河相望，与江北新区隔江相望，毛坯限价达到3.3万/㎡，加上装修，未来预计售价3.5万起步。河西鱼嘴毛坯限价44440元/㎡，一河之隔的雨花文体小镇，毛坯限价33000万/㎡，相差11440元/㎡!
据悉，城南雨花文体小镇，也曾叫作“苏宁足球小镇”，现已官方更名为“人居森林示范区”，规划范围约6.44平方公里，是雨花经开区的三期，同时也是雨花台区十四五重点打造的文旅融合片区。与中央科创生活区的被岱山保障房包围相比，人居森林示范区永远更加完整的空地，打造起来会更加纯粹。
区域旁已有通车的地铁S3号线天保站，一站直达河西南高庙街；通过已经建好的秦淮新河大桥，可以直达河西南。区域内还规划了三条地铁和多幅教育用地，完全可以承接河西南、软件大道外溢的置业需求。
除此之外，雨花区还有雨花滨江G38地块热度较高，该地块位于雨花滨江居住区，毗邻长江，是目前区域内出让的第一幅涉宅地块，毛坯限价仅仅2.5万/㎡，未来价格优势明显。从目前周边多幅待开发的地块情况来看，这里未来大概率会成为新的滨江住宅组团区域。
江北核心区
从毛坯限价3万/㎡，到毛坯限价3.5万/㎡，半年不到的时间，江北核心区的毛坯限价悄然提高，这注定了未来核心区房价又要发生改变了。
江北核心区G10地块
该地块位于核心区研创园青奥板块，毛坯房限价32000元/㎡，地块周边有金地风华国际、中海左岸澜庭等小区，前期新房均价在3万/㎡左右，还临近保利西江月，其二手房挂牌价格普遍在3.9万/㎡左右。
江北核心区G11地块
该地块位于研创园青奥板块，出让面积65577.32㎡，附近有地铁11号线(规划中)、地铁10号线、青奥体育公园、长江之舟、砂之船、南京丰大国际、金地未来国际学校等配套，毛坯房限价31850元/㎡。
江北核心区G12地块
该地块是商住混合用地，出让面积123178.1㎡，位于华润国际社区北侧，附近有地铁4号线二期浦滨路站，位置优越，是江北核心区稀缺的巨无霸地块。地块毛坯房限价突破35000元/㎡，未来新房精装修报价将达到近40000元/㎡。
新玄武
NO.2021G24地块即铁北7号地块，它是新玄武板块核心位置仅剩的最后一块涉宅用地，地块与已经开学的南师附小铁北分校、科利华中学铁北分校仅一路之隔，未来很有可能坐拥双学区的利好，地理位置非常好。
该地块为商住、商办混合用地，在体量上直接可以用“巨无霸”来形容，其用地总面积约21.45公顷，约为2020年该区经营性用地成交总面积的84%，其中商品住宅用地面积为7.99公顷，约为2020年该区成交商品住宅用地总面积的84%。
另外，这幅地块的出让条件非常苛刻，包括A分区将配建建筑面积不超过30000平方米酒店式公寓、B分区商业办公建筑面积占地上总建筑面积25%-30%、C分区商业建筑面积占地上总建筑面积10%-15%等等。
该地块毛坯限价43555元/㎡，住宅部分毛坯限价43555元/㎡，考虑到全装修和升级装修，销售均价或达到4.8万/㎡，这几乎是板块房价上涨的最直接信号。据了解，新玄武G24地块已与香港置地签定托底协议，不出意外的话将在本次土拍中由香港置地拿下。