南京重磅新政落地 开发商拿地6个月内不得上市

　　为了提升新建商品房的规划品质，不断满足人民群众对美好生活的向往，该局会同市发改委、市建委、市房产局联合印发的《关于进一步完善住宅用地出让工作的通知》(以下简称“通知”)及该局制定的《关于提升全市新建商品住宅规划品质要求的通知》(以下简称“要求”)也同步发布。

　　划重点：

　　①将于9月集中出让的第二批次供地，全部采用“限房价、定品质、竞地价”的出让新模式，引导开发企业提升新建住宅的规划品质，避免开发建设过程中的降标减配；

　　②对新建住宅品质的控制要求。从公共空间再优化、建筑设计再升级、停车设施保安全等三大方面，助推城市空间品质的提高；

　　③最高溢价率由此前的30%下调至15%以内，从而提高了开发企业采用更好的材料、投入更多的资金来提升住房品质的意愿；

　　④竞得土地后6个月内商品住宅不得上市；

　　⑤限制地块报名总数，避免集中出让变身资本比拼。同一竞买人及同一集团成员企业在同一批次出让公告中所报地块数量不得超过本次公告地块总量(不含高淳、溧水)的30%，这意味着同一竞买人及同一集团成员企业此次可同时报名的地块数最多为13幅(不含高淳、溧水)；

　　⑥部分地块可设立不得联合报名竞买、不得合作开发的条件，竞得土地后可按现有规定成立项目公司，但竞得人须持股100%，且股权不得转让。

　　举措一：全管控 实行“限房价、定品质、竞地价”全新出让模式！

　　为坚持“房住不炒”，持续稳地价、稳房价、稳预期，不断提升城市空间品质，本次集中出让的所有地块，全部采用“限房价、定品质、竞地价”的出让新模式，引导开发企业提升新建住宅的规划品质，避免开发建设过程中的降标减配。

　　在现行出让条件已约定相关规划品质的基础上，《通知》进一步明确，除严格执行现行国家、省技术标准、规范及我市已出台有关技术要求外，还应执行《要求》的新标准、新规定，各区、板块已制定区域标准的应一并执行。该规划品质要求，将在地块的规划条件和土地出让合同中同步进行明确，并要求在房屋销售现场进行公示。

　　举措二：新标准 从三大方面明确了住宅品质的新要求！

　　一直以来，市规划资源局高度重视对新建住宅品质的控制要求。首先，在新建商品住宅的规划条件中场地与建筑设计、城市设计、绿色建筑等章节里，均对住宅品质提出了相当高的管控要求。其次，在方案审查的标准方面，先后出台了《南京市建设工程设计方案审查相关办法》及补充办法、《南京市日照影响分析规划管理办法》等一系列规定，在国家、省既有标准和规范基础上提出了更高要求。

　　随着时代发展，人民群众对居住环境的品质要求逐步提升，目前还存在一些需要改进和提升的问题，例如：住宅通风采光不畅、建筑外立面及地下车库材料低劣、阳台无序封闭、公共空间品质不佳等问题。为了从源头上进一步提升新建商品房的规划品质，让大家不但“有房住”，更要“住好房”，市规划资源局结合全市实际，在既有相关规划品质要求基础上，进一步拓展有关管控内容，从公共空间再优化、建筑设计再升级、停车设施保安全等三个方面，助推城市空间品质的提高。

　　一、要求公共空间再优化

　　小区公共空间对于居民生活幸福指数、城市空间品质和城市高质量发展有着重要的影响。针对近年来有的小区景观绿化品质低劣、覆土太浅导致小区树木难以生长和配套设施无章散乱布置等问题，《要求》进一步提高了人民群众一直关心的公共空间品质要求。

　　为了引导保障室外公共活动空间的完整性和舒适性，《要求》规定配套设施宜尽量集中布设，避免零星布局；为了提高小区绿化景观的品质，明确地下车库顶板覆土深度不得小于1.5米，小区附属绿化工程设计方案应该取得园林绿化行政主管部门的审查意见。

　　二、要求建筑设计再升级

　　在城市建设用地结构中，居住用地约占25%-40%。因此，提高新建商品住宅的品质将有效提升南京城市风貌形象和城市空间品质，进一步提升居民生活幸福指数。从目前已建成交付的商品房小区来看，随意安装的室外晾晒设施杂乱无序、自行封闭的阳台颜色形式风格迥异、紧临交通干线窗户不隔音影响睡眠等情形还颇为常见。这些“顽疾”不仅破坏了整个小区的环境品质，对城市形象造成不良影响，也给城市管理带来了一定的难度。《要求》从天际线处理、平面设计、室内及户型设计、立面设计、附属设施等方面，提出新的管控要求，致力提升居住空间品质。

　　《要求》规定住宅建筑的平面设计应尽量规整平齐，避免深凹槽，来提高各户型采光的均好性，改善住宅通风采光环境。为了确保小区地上、地下公共空间品质的“表里如一”，《要求》明确，地下层入户门厅应与首层入户门厅采用同等设计及装修标准；地下车库地坪面层不得采用低品质水泥砂浆面层。

　　《要求》还规定立面设计应注重天际线形象和第五立面处理，屋顶设备及附属设施应规整有序，立面中应该使用耐脏、耐老化、易清洗的高品质板材，使用涂料和面砖时需避免使用劣质产品，鼓励使用绿色环保的建筑材料，避免劣质建材危害老百姓的健康与安全。同时特别关注解决噪音扰民问题，对于紧邻高速公路、快速路、地上轨道交通线和城市主干道的住宅要求应具有满足声环境要求的技术措施，当卧室、起居室(厅)布置在噪声源一侧时，外窗应采取三玻两腔等隔音降噪措施。

　　市规划资源局在2020年8月就已出台规定，要求沿路幅超过40米以上的城市道路两侧的住宅建筑和高层住宅建筑，应设置封闭阳台。本次新规对阳台的设计提出更高的要求：新建的商品房小区不仅应统一封闭阳台，封闭阳台外不得设置晾晒设施，还进一步增大了阳台使用空间。此举一是优化住宅立面形象的同时减少乱晾晒造成坠物伤人的安全事故；二是扩大进深后的阳台可以满足晾晒功能，提高居住舒适度；三是降低住户自行封闭阳台所导致的住宅立面凌乱、建筑结构隐患和施工安全等问题。

　　三、要求停车设施保安全

　　针对非机动车道坡度陡电动车推行困难、住宅电梯与地库通达性不畅、电动车存放安全管理等问题，《要求》提出了一系列高标准的管控要求。

　　为了增强居民出行的便捷性和安全性，居住区原则上应采用人车分流的交通组织形式，住宅建筑除访客车位和特殊车位外一般不得设置地面机动车停车泊位。将小区的地面活动空间还给居民休闲活动，减少小区内交通安全事故的产生。各单元电梯均应直达每层地下车库，鼓励非机动车库就近布置缩短居民回家路线，进一步减缓非机动车坡度，提高坡道防滑要求。为保护居民的人身和财产安全，鼓励在高层住宅小区内设置电动自行车集中存放和充电场所，该场所应当独立设置，并与高层民用建筑保持安全距离；如确需设置在高层民用建筑内的，应当与该建筑的其他部分进行防火分隔。

　　举措三：稳地价 溢价率下调至最高15%，推动企业建设优质住宅！

　　和第一批次集中出让公告不同，本次公告出让的地块，最高溢价率由之前的30%下调至15%，从而提高了开发企业采用更好的材料、投入更多的资金来提升住房品质的意愿。为进一步推动落实住宅品质新要求、建设优质住宅、实现居住空间品质提升，提供了切实的支持和保障。

　　举措四：细分类 鼓励引导优质企业参与我市城市建设！

　　为更好地服务土地市场，鼓励有能力、有实力、有责任、有担当、有情怀的开发企业参与高质量新南京建设，实实在在地把“品质”做好，提升城市人居品质，本次地块出让将实行“一地一策”，从竞买资质、保证金比例等多个维度适度提高部分地块的竞买条件，引导市场理性竞争、企业高品质开发。

　　《通知》明确，根据区域房地产市场供需状况以及地块规划品质要求，将“一地一策”分区域、分地块设定竞买企业的房地产开发资质条件。通过提高竞买企业开发资质要求，保证开发企业有实力、有能力履行包括规划品质、开发进度在内的土地出让合同约定。

　　《通知》要求，竞买保证金及须缴纳的土地出让金须为符合要求的自有资金，报名竞买时应提供相关说明材料。分区域、分地块设定竞买保证金比例和成交价款交纳时间，对部分地块可要求竞买保证金比例不低于出让起始价的50%，同时成交价款须在成交后一个月内全部付清。

　　举措五：强监管 竞得土地后6个月内商品住宅不得上市！

　　为了让购房者住得更安心，确保住宅项目工程质量和建设品质得到明显改善，《通知》对土地出让后的开发、建设、销售等行为提出了更高的监管要求。

　　《通知》要求，为确保工程建设质量和施工安全，保证科学的设计和施工周期，在竞得土地后6个月内住宅部分不得申领预售许可证。申领预售许可证时，需由房产部门会同建设部门现场核实进度，符合要求的方可销售。

　　《通知》明确，我市各有关部门要根据自身职责，共同对住宅用地出让后的开发建设行为进行联合监督、监管，项目竣工后施行联合验收。对未达到规划条件及土地出让合同约定建设的，要加强联动、联合执法、信息共享，及时将其失信行为记入企业信用记录。对因工程质量问题突出等违法违规行为造成重大社会影响的，限制房地产开发企业及其相关公司参与我市土地市场竞买，确保我市房地产市场健康有序发展。

　　举措六：控总量 限制地块报名总数，避免集中出让变身资本比拼！

　　为了让我市的房地产市场更加理性，《通知》明确，我市将进一步严格限制同一集团企业的地块报名数，这有助于引导开发企业对热点片区、次热点片区以及新兴板块不同地块的策略组合，进而引导全市各片区土地市场的均衡发展，保证我市土地市场公平有序竞争。

　　《通知》明确，同一竞买人及同一集团成员企业在同一批次出让公告中所报地块数量不得超过本次公告地块总量(不含高淳、溧水)的30%，这意味着同一竞买人及同一集团成员企业此次可同时报名的地块数最多为13幅(不含高淳、溧水)。

　　同时，高淳、溧水两区的第二批次集中出让地块不实行报名地块数量限制，有助于引导有实力的开发企业投资高淳、溧水。优质企业的引入和住宅品质新要求的同步发力，也可有效提升两区的住宅品质。

　　举措七：限转让 避免投机性购地行为扰乱市场竞争！

　　近年来，我市房地产市场中，联合开发现象屡见不鲜，个别地块甚至出现了四五家企业联合开发的现象。为了有效规避个别企业进行投机性土地购置，《通知》对竞得人在签订土地出让合同后的项目主体变更行为进行了严格约束，对合作开发等行为进行了规范。

　　《通知》要求，竞得人在签订土地出让合同后，可按出让公告约定在所占股份大于50%的情况下成立项目公司，土地使用权可申请变更至项目公司名下。地块开发建设产生违约责任的，除项目公司外竞得人须承担主要责任；项目公司发生失信行为的，记入竞得人的企业信用记录。

　　《通知》明确，部分地块可设立不得联合报名竞买、不得合作开发的条件，竞得土地后可按现有规定成立项目公司，但竞得人须持股100%，且股权不得转让。

　　关于《关于提升全市新建商品住宅规划品质要求的通知》政策解读

　　为进一步贯彻绿色发展理念，实现低碳住区目标，提高城市空间品质，满足人民群众对美好生活向往的要求，根据国家有关规定，结合本市实际，制定了《关于提升全市新建商品住宅规划品质要求的通知》。

　　一、制定文件的必要性

　　为进一步贯彻落实国家关于房地产市场宏观调控精神，切实推进我市房地产市场高质量发展，引导提升新建商品住宅质量与品质。

　　二、制定依据

　　(一)《高层民用建筑消防安全管理规定》(国家应急管理部第5号令)第三十七条；

　　(二)2020年江苏省住建厅组织修订的《住宅设计标准》DB32/3920-2020；

　　(三)《江苏省城市规划管理技术规定(2011年版)》(苏建规﹝2012﹞76号)；

　　(四)《南京市城市绿化条例》第十三条；

　　(五)《南京市建设工程设计方案审查补充办法》(宁规划资源规﹝2020﹞7号)；

　　(六)《南京市建设工程设计方案审查相关办法》(宁规规范字﹝2017﹞3号)。

　　三、主要内容

　　(一)总体要求。在既有规划条件已约定相关规划品质的基础上，进一步拓展有关管控内容，提升住宅设计和建设品质。除严格执行国家、省技术标准、规范及我市已出台有关绿色建筑等技术要求外，还须执行本通知相关要求，各区、板块已制定区域标准的，应一并执行，从源头上提高住宅规划设计品质，助推提高城市空间品质。

　　(二)公共空间。居住区内应打造优良的小区公共空间。物业管理用房、垃圾分类收集点、变配电间和开闭所等配套设施应与小区公共建筑统筹布置，避免零星布局。核发建设工程规划许可证之前应征求园林绿化行政主管部门对小区附属绿化工程设计方案的审查意见。

　　(三)建筑单体。住宅建筑平面设计应尽量规整平齐，避免深凹槽；地下层入户门厅应与首层入户门厅采用同等设计及装修标准；住宅建筑应结合建筑立面设计统一设计建设封闭阳台，封闭阳台外不得设置晾晒设施；生活阳台最小进深应不小于1.5米，最大进深应不大于2.4米；设有地下机动车库的各单元电梯，均应通达至每层地下机动车库。

　　(四)BIM技术。主城四区及江北新区核心区内新建商品住宅项目报审须运用南京市工程建设项目BIM智能审查系统进行BIM规划报建、施工图报审和竣工验收管理。